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ESTIMATIVA ORÇAMENTÁRIA DA CONSTRUÇÃO: TÉCNICA PARAMÉTRICA PARA UTILIZAÇÃO NOS ESTUDOS DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS.

  • INTRODUÇÃO: O objetivo deste trabalho é propiciar subsídios ao processo decisório de empreendimentos imobiliários residenciais na fase de estudo de viabilidade técnica, econômica e financeira através de técnica paramétrica para as estimativas orçamentárias dos custos diretos da construção. LEVANTAMENTO DOS DADOS ORÇAMENTÁRIOS: Este artigo utiliza como base de dados oito orçamentos executivos de empreendimentos residenciais. Os orçamentos executivos das obras foram desenvolvidos com base nos projetos arquitetônicos, projetos complementares, especificações técnicas e de acabamentos, e os processos construtivos informados pelas empresas construtoras. Os valores unitários por m² de custos dos vinte itens principais de serviços constantes dos orçamentos de construção de cada empreendimento, assim como o gráfico das atividades em relação aos respectivos custos por m² são apresentados no quadro I. A proposição de modelagem da estimativa paramétrica segundo o custo por m² (1ª. Estimativa) leva em conta o padrão de acabamento da obra e a área equivalente de construção, adotando-se as equivalências nos pavimentos do empreendimento segundo a NBR 12721, que consta do quadro II. A proposição de modelagem da estimativa paramétrica pela avaliação dos vinte principais itens de serviços da construção (2ª. Estimativa), utiliza os resultados obtidos dos oito orçamentos analisados, e sintetizados no modelo constante do quadro III. ANALISE DOS DADOS ORÇAMENTÁRIOS: 1ª. Estimativa paramétrica pela área equivalente de construção: Os resultados dos custos unitários por m² dos oito orçamentos variam de R$ 828,91 / m² no padrão baixo / normal a R$ 1.462,84 / m² no padrão alto, a custos rasos. As áreas equivalentes dos empreendimentos foram obtidas pelo projeto arquitetônico, pelas especificações de acabamentos, adotando a experiência empírica e os critérios da norma NBR 12721. Na aplicação deste modelo nas novas estimativas, adotam-se os custos unitários de projetos já realizados com semelhantes tipologias, as informações de empresas especializadas e de entidades de classes do mercado imobiliário. 2ª. Estimativa paramétrica pela avaliação dos vinte itens de serviços de construção: Os resultados obtidos pelos orçamentos analisados fornecem subsídios relevantes para elaboração desta modalidade de estimativa. Os valores por m² obtidos nos itens projetos e instalações no canteiro oferecem aproximação adequada para novas estimativas, levando em conta a tipologia da edificação. O item serviços gerais e operacionais tem como principais referências para a sua avaliação o prazo da obra, o dimensionamento da equipe operacional e administrativa, e o porte da obra. Os orçamentos analisados apresentam variações representativas quanto ao movimento de terra e fundações, tendo em vista as características do terreno e as soluções empregadas pelos projetistas. Nestas estimativas, a consideração da qualidade do terreno é relevante e quanto a execução das fundações, a estimativa deve contemplar as quantidades de forma em m², de concreto em m³, das armaduras em kg, das estacas em metro, das escavações em m³, do rebaixamento do lençol d’água em dias, e de muro de contenção em m³. Os orçamentos para supraestrutura apresentam os índices de consumos de 0,18 m³/m² a 0,25 m³/m² de área construída para o concreto; de 8,3 m²/m³ a 17,8 m²/m³ de concreto para forma; e de 84 kg/m³ a 102 kg/m³ de concreto para armação, e oferecem subsídios para as novas estimativas considerando as semelhanças entre projetos. As instalações prediais dos orçamentos foram estimadas pelo critério de pontos hidráulicos, pontos de esgoto, pontos elétricos, pontos de gás. Os pesos representativos dos custos de elevadores variam de 3% a 4% em relação aos totais dos custos dos empreendimentos. As quantidades das alvenarias dos empreendimentos apresentam variações de 140 m²/ apartamento a 303 m² / apartamento, possibilitando a adoção de índices ajustados segundo projetos semelhantes, para as novas estimativas. De forma semelhante às análises anteriores, os itens esquadrias, acabamentos, louças, metais e itens complementares apresentados nos orçamentos são parametrizados para o fornecimento de subsídios às novas estimativas levando em conta a semelhança dos projetos. CRIAÇÃO DO MODELO DE ESTIMATIVA PARAMÉTRICA: A análise dos dados dos orçamentos possibilita a elaboração de um modelo de estimativa paramétrica apresentado no quadro III acrescido de comentários e referências sobre os itens de serviços. A montagem é iniciada pela descrição dos vinte grandes itens relevantes na construção. É montada de forma “cronológica” pelas atividades ao longo do tempo, que facilita a montagem orçamentária, a elaboração do cronograma físico e financeiro e as avaliações das atividades no canteiro da obra. As metodologias das estimativas por serviço estão descritas de forma sucinta na coluna de observações e servem apenas como uma referência. As metodologias das estimativas são dinâmicas e devem contemplar as características dos projetos e dos processos construtivos. CONCLUSÕES E SUGESTÕES: - Em função da margem de incerteza da estimativa recomenda-se a adoção da metodologia de orçamento por estimativa paramétrica, conforme apresentado neste trabalho, além da estimativa de custos da área equivalente de construção pelo custo unitário por metro quadrado. Os resultados dos dois métodos criam um intervalo de valores auxiliando os empreendedores na tomada de decisão. - A estimativa orçamentária será tão mais precisa quanto maior a quantidade e a qualidade das informações técnicas relativas ao empreendimento. - A retroalimentação dos orçamentos detalhados e das apropriações dos serviços de construções já realizadas oferecem subsídios relevantes para a realização de futuros orçamentos por estimativas. - As estimativas orçamentárias na fase de estudo de viabilidade, pelas suas restrições, não fornecem dados e precisões adequadas para o gerenciamento na fase da produção do empreendimento, quando são realizadas as compras e contratações de serviços. Na fase de produção do empreendimento, recomenda-se a elaboração do orçamento executivo. O comparativo entre o orçamento estimativo paramétrico e o orçamento executivo possibilita avaliar os desvios entre as estimativas e fornece elementos à retroalimentação para o aperfeiçoamento do processo orçamentário. - A elaboração da estimativa paramétrica por item de serviço, em relação à estimativa do custo unitário pela área de construção, propicia uma maior precisão das estimativas para a tomada de decisão na fase de viabilidade técnica, econômica e financeira de empreendimentos imobiliários. - O modelo resultante da aplicação da técnica paramétrica em orçamentos imobiliários fornece subsídios para novas pesquisas relacionadas a esta disciplina. REFERÊNCIAS: 1. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 12.721: Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro, 2006. 2. GOLDMAN, Pedrinho. Cálculo Expresso – Estimativa Orçamentária – Artigo Técnico. Construção Mercado No. 72. São Paulo: Editora PINI, Julho 2007. 3. LIMMER, Carl V.. Planejamento, Orçamentação e Controle de Projetos e Obras. Rio de Janeiro: LTC Editora S.A., 1996.